Роберт Маклистер: Нехватка жилья и рост численности населения открывают широкие возможности для тех, у кого есть финансовые средства.

«Местоположение, местоположение, местоположение» — это то, что твердят агенты по недвижимости, и не без причины.

Но в городе монотонно повторяют одно и то же: «Тип дома, тип дома, тип дома». Это не то, что слетает с языка, но в ближайшие несколько лет оно будет влиять на рост цен на жилье больше, чем обычно.

Независимо от того, считаете ли вы, что цены на канадское жилье взлетят, как акции искусственного интеллекта, рухнут, как метеор, или что-то среднее между ними, эксперты практически не спорят, что жилые дома, предназначенные для проживания одной семьи, должны дорожать быстрее, чем многоквартирные дома.

Жилищный аналитик Бен Рабиду из Edge Realty Analytics отмечает, что на каждый односемейный дом, который мы начали строить за последний год, приходится 20 человек населения Канады. Это примерно такое же однобокое соотношение спроса и предложения, как и в сфере недвижимости.

«В ближайшее время ситуация с началом строительства односемейных домов не изменится», - говорит Рабиду.

«Разрешения на строительство являются ведущим индикатором начала строительства жилья, и примечательно, что они остаются на уровне 40-летних минимумов по всей стране».

Конечно, призрак жилищного риска вырисовывается очень серьезно: ставки по ипотечным кредитам почти вдвое превышают средний показатель за 10 лет. Тем не менее, потенциальным покупателям жилья, возможно, стоит обратить внимание не только на краткосрочные мрачные перспективы.

Не случайно большинство экономистов и аналитиков по недвижимости прогнозируют рост цен на жилье в следующем году, несмотря на рекордную недоступность. Дефицит жилья для одной семьи в сочетании с ростом доходов должен привести к росту цен на отдельные дома по мере снижения ставок.

Тысячи надеющихся канадцев остаются в стороне, ожидая снижения ставок на покупку дома. Для кого-то это может быть ошибкой.

Если вы обладаете достаточными финансовыми возможностями для покупки дома на одну семью, игра в ожидание «более низких цен» или «более низких ставок» — это чистая авантюра. Многие другие люди делают то же самое, и снижение стоимости заемных средств в конечном итоге приведет к росту отложенного спроса.

Хотя никто не знает, куда движутся ставки и цены, рационально ожидать, что рекордный дефицит домов проявится в росте цен по сравнению с более доступными видами недвижимости, такими как кондоминиумы. Это тем более справедливо для престижных районов.

Более того, несмотря на текущий рост доходности облигаций, ставки по ипотечным кредитам, скорее всего, будут снижаться в конце этого года. Базовая инфляция в Канаде имеет тенденцию к снижению, уровень безработицы растет, а рост зарплат покупателей жилья по-прежнему высок.

И, наконец, слово мудрости: те, у кого есть средства, включая инвесторов, любят покупать на падениях. И когда они это делают, то поднимают цены для всех остальных. Именно это и происходит в последнее время на нескольких рынках. Из-за этого 2024 год может стать краткосрочным окном возможностей для покупателей среднего и выше среднего класса, которые смогут позволить себе жилье.

Местоположение по-прежнему имеет решающее значение, но иногда лучше купить дом или таунхаус чуть дальше от места, где вы хотите, чем многоэтажные кондоминиумы. Вы также можете найти ценность в отдельно стоящем доме, который можно отремонтировать своими силами. Многое зависит от спроса и предложения в вашем регионе, а также от того, какой образ жизни вы хотите вести.

При выборе места расположения дома первостепенное значение имеет его потенциальная возможность перепродажи. Это зависит от покупки в районах, которые соответствуют не только одному из этих пунктов:

Рост населения выше среднего по отношению к строительству домов
Уверенный рост занятости
Близость к объектам инфраструктуры
Доступ к природе
Развитый школьный округ
Живописные виды
Общественный транспорт поблизости
Низкий уровень преступности
Экономика, не привязанная только к одной отрасли.

И кто же сегодня выигрывает в этой лотерее? Ковбойское очарование Калгари, соленый морской бриз Галифакса, радость жизни Квебека и бурные берега Сент-Джонса — все это примеры рынков недвижимости, привлекающих толпы людей.

Если белый забор кажется слишком высокой планкой для преодоления, вот как некоторые люди получают возможность стать владельцем дома:

Семейные льготы: самым распространенным способом покупки жилья является семейное пожертвование на первоначальный взнос. Сюда входят обеспеченные родители, которые дарят или одалживают своим детям деньги (обратите внимание: кредиты должны учитываться в коэффициенте задолженности по ипотеке и могут помешать вам претендовать на участие в программе). Сюда также входят бабушки и дедушки - некоторые из них оформляют ипотеку на свои дома, чтобы подарить внукам живое наследство, чего я часто не рекомендую делать.

Соподписание: заставить родственников или близких подписаться под ипотечным кредитом - иногда еще один вариант, при условии, что созаемщик понимает потенциальное влияние на свой кредит, финансы и возможность покупки жилья.

Всё больше канадцев покупают жилье вместе с друзьями или родственниками. Некоторые даже покупают жилье вместе с незнакомцами, пользуясь услугами по подбору сособственников. Разумеется, вы должны доверять тому, с кем вступаете в сделку, и знать его биографию. Кроме того, вам нужен железный договор о совместном владении, который будет предусматривать худшие сценарии (например, если ваш сосед по комнате не будет выплачивать свою часть ипотеки).

Совместная собственность: в некоторых регионах вы можете найти людей для долевого участия, которые предоставят вам беспроцентный первоначальный взнос. Это снизит ваши платежи и поможет избежать дорогостоящего страхования от дефолта. В обмен на это вы отказываетесь от части своего будущего дохода до тех пор, пока не выкупите совместный капитал.

Аренда в собственность (RTO): это когда вы арендуете недвижимость на определенный срок, в течение которого часть арендных платежей идет на будущий первоначальный взнос. Помните о рисках, проверяйте репутацию компании и всегда поручайте юристу по недвижимости заранее изучить любой договор RTO.

Таким образом, учитывая среднесрочные перспективы Канады в области жилья, покупка дома, а не многоэтажного кондоминиума может оказаться более выгодной для покупателей, которые смогут решить загадку доступности жилья. А учитывая, что средние цены на жилье в стране все еще на 15% ниже пика 2022 года, эту загадку стоит решить как можно скорее.

Подписывайтесь на наш Telegram-канал, чтобы всегда оставаться в курсе событий.